Certificados energéticos sin visita

 

De las cuatro irregularidades que plantea el artículo de Elena Sanz en El Confidencial, 24-06-2014, la que me parece más importante es la que concierne a la visita del técnico. No se puede realizar un Certificado Energético sin visitar el inmueble, ésto es así por varios motivos.

El primero es que hay que realizar un croquis del inmueble. Sí, es cierto que a veces disponemos de un plano, pero el técnico debe comprobar las dimensiones de la vivienda y la distribución de la misma. Asimismo, es importante conocer la altura libre y éste es un dato que generalmente no viene reflejado en los planos de distribución. Por último, es fundamental conocer el ancho y alto de todas las ventanas de la vivienda.

En segundo lugar, se deben analizar de forma exhaustiva las instalaciones. No sirve que el cliente nos diga por teléfono que la vivienda tiene aire acondicionado y termo eléctrico. Necesitamos saber el número de splits y su situación, así como su potencia y tipo; saber la capacidad del termo eléctrico y su antigüedad; si en lugar de termo eléctrico hay caldera de gas, su potencia, el tipo de combustible que utiliza, etc; en cuanto a la calefacción, el mismo proceso, tipología, superficie cubierta, combustible, antigüedad…

En tercer lugar, se debe estudiar la envolvente del inmueble, el tipo de muro de fachada, la tipología de cubiertas, la existencia de forjado sanitario o solera, el tipo de ventanas… en fin, son muchos los aspectos que deben comprobarse in situ.

El cuarto motivo es que hay que analizar la orientación y sombras de la vivienda. Sólo desde la vivienda podemos observar y medir los elementos que pueden producir sombras sobre la misma.

Y por último,  el técnico CERTIFICA la eficiencia energética de  un inmueble, por lo debe asegurarse y comprobar todos los puntos anteriores, lo que es imposible sin una visita del interior.

A continuación, extracto del artículo de El Confidencial.

 

Fracaso total y mala praxis en torno a la certificación energética, un año después

 

 

La ley de certificación energética de viviendas, aquella que obliga a los propietarios de una vivienda que quieran vender o alquilar a contar con el sello energético, ha cumplido un año, pero el grado de incumplimiento es muy elevado.

Según los cálculos de Certicalia, la plataforma certificadora presente en toda España, durante este último año sólo se habrían visado el 12% del total de inmuebles que requieren etiqueta energética y que se estima en 5 millones. Esto significa que cerca del 90% de los inmuebles que se anuncian en venta o alquiler lo hacen de forma irregular.

Según lo dispuesto en el Real Decreto 235/2013 aprobado hace un año, sin este sello, los propietarios se enfrentan a multas de más de 6.000 euros, si bien las sanciones brillan por su ausencia. En la Comunidad de Madrid, por ejemplo, solamente ha trascendido una sanción de 4.000 euros a un técnico por falsear los datos en la emisión del informe.

Ya sea por vulneración de la normativa o por desconocimiento de la misma, lo cierto es que el 90% de los propietarios que a día de hoy venden o alquilan su vivienda no cuentan con el certificado energético. Y no sólo eso, sino que diferentes colectivos relacionados con la certificación energética –como, por ejemplo, los arquitectos–, llevan meses denunciando la vulneración de la ley y malas prácticas.

Pero ¿cuáles son las irregularidades más habituales en torno al certificado energético?

1.- Etiqueta energética en trámite. Según Certicalia, «en numerosos escaparates de agencias y portales inmobiliarios online observamos la etiqueta energética en su formato correcto, con su escala de colores de la A a la G, pero sin indicar la calificación correspondiente a la vivienda. En su lugar leemos ‘en trámite’. Se pretende dar a entender que el propietario está gestionando la certificación de su inmueble cumpliendo con los estipulado con la normativa». Desde Certicalia aseguran que el proceso de obtención del certificado energético dura entre dos y cinco días, lo que hace sospechar de los anuncios que mantienen su estado ‘en trámite’ durante semanas.

2.- Certificado energético sin visita del técnico. Son muchos los profesionales habilitados a la certificación energética que llevan meses denunciando y alertando de aquellos certificados para cuya expedición no es necesario que el técnico visite el inmueble. La calificación se realiza de acuerdo con la información que aporta el propietario, lo que, según Certicalia, «puede dar lugar a una calificación errónea y falsa, lo que constituye una infracción muy grave sancionada con multas de 1.000 a 6.000 euros».

Cuando el técnico certificador realiza la visita a un inmueble realiza una medición y toma datos de la envolvente térmica –composición de muros y cerramientos–, siempre que sea posible, y de las instalaciones térmicas –información sobre potencia y rendimientos de las instalaciones de calefacción, refrigeración, agua caliente sanitaria–, de ahí la necesidad de que el técnico visite la vivienda.

3.- Descuentos inexistentes. La normativa de certificación energética no marca las tarifas que debe aplicar el técnico por el servicio prestado, y tampoco lo han hecho los colegios profesionales. «Los técnicos certificadores ofrecen libremente el precio que ellos estiman por la realización de cada certificado energético», explican desde Certicalia. «No obstante, existen páginas de descuentos que ofrecen precios supuestamente rebajados, indicando como precio inicial cantidades que están completamente fuera de mercado», añaden desde esta plataforma.

Tal y como ya adelantó el año pasado El Confidencial, webs especializadas en descuentos como Groupalia, Groupon o Letsbonus no tardaron en subirse al carro de la certificación energética como si de una sesión de spa o de una cena romántica se tratasen. Los descuentos ofrecidos alcanzan hasta el 70% con precios que se sitúan por debajo incluso de los 80 euros, precios que, según los arquitectos consultados entonces por este diario, sólo se explican si el arquitecto está trabajando a pérdidas o si no está haciendo bien su labor.

Por otro lado, la ausencia de precios oficiales también ha desatado una auténtica guerra entre los profesionales, dando lugar, en el último año, a una importante rebaja en las tarifas. Certicalia calcula que el precio del certificado energético ha bajado casi un 50% durante este primer año. El precio medio real del certificado energético está en torno a los 60 euros, gastos de registro aparte.

4.- Certificado energético sin registro. Por último, para que la etiqueta energética de un inmueble sea válida, es imprescindible presentar el certificado energético en el registro de la comunidad autónoma correspondiente. «Un certificado sin registrar no cumple la normativa y constituye una infracción grave sancionada con multas entre 600 y 1.000 euros», apuntan desde Certicalia. «Es fundamental que el servicio de certificación energética que se contrate incluya el registro del certificado ya que en muchos casos el registro es un trámite complicado para el propietario no acostumbrado a este tipo de gestiones», añade.

A diferencia de lo que sucede con la emisión del certificado, para su registro, cada comunidad autónoma ha fijado un precio, que difiere mucho entre unas y otras. Mientras que en Madrid, Andalucía, Aragón o Navarra el registro es gratuito, en La Rioja cuesta casi 40 euros. En Murcia, Extremadura y Castilla León, oscila entre 20 y 30.

Liquidación complementaria y valor mínimo para el ITP

 

¿Qué es el Impuesto de transmisiones patrimoniales?

Cuando compramos una vivienda debemos declarar el valor de compra de la misma, que quedará reflejado en la Escritura. En base a este valor se calcula el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP, (10 % en 2018). Es decir, que para una vivienda cuyo valor declarado sea de 100.000 euros, el Impuesto será de 10.000 euros.

En ocasiones, la administración hace una comprobación de valores, por estar disconforme con el valor declarado, y realiza una valoración alternativa que sirve de base para calcular el ITP. Siguiendo el ejemplo anterior, podría valorar el inmueble que hemos comprado en 150.000 euros, y exigirnos 15.000 euros en lugar de 10.000.

Si se da este caso, la administración nos notificará mediante una «Comunicación de inicio del procedimiento de comprobación de valores». Y en el escrito figurará una «Propuesta de Liquidación Provisional o Liquidación Complementaria».

 

¿La administración comprueba siempre el valor declarado del inmueble?

Según el artículo 134.1 de la Ley General Tributaria, “La Administración tributaria podrá proceder a la comprobación de valores de acuerdo con los medios previstos en el artículo 57 de esta ley, salvo que el obligado tributario hubiera declarado utilizando los valores publicados por la propia Administración actuante en aplicación de alguno de los citados medios”.

Por este motivo, es imprescindible conocer el valor real (o valor mínimo), pues en muchas ocasiones podemos evitar el procedimiento. Si el valor declarado es inferior al valor real propuesto por la administración, no hay comprobación de valores.

 

¿Y cómo podemos saber el valor mínimo a efectos del pago del ITP?

Pulsando en el siguiente enlace accedemos al método para calcular el valor real de los bienes de naturaleza urbana de la Consellería de Hacienda y Administración Pública. Necesitamos saber la fecha de devengo (de escritura) y el valor catastral del inmueble.

El cálculo del valor real de los bienes inmuebles de naturaleza urbana a los efectos de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones, se realiza conforme al medio de comprobación previsto en el artículo 57.1.b) de la ley 58/2003, General Tributaria, consistente en la aplicación de un coeficiente multiplicador al valor catastral del bien, aplicable a los bienes recogidos dentro del ámbito objetivo de la Orden que se apruebe con carácter anual a tales efectos, para devengos a partir del 1 de enero de 2013.

 

¿En qué podemos ayudarle?

Desde nuestro despacho nos encargamos de realizar, además de la tasación pericial contradictoria, el proceso de alegaciones y recursos previo, por lo que si lo desea puede ponerse en contacto con nosotros.

 

¿Cuánto vale hoy mi casa?

 

Entre 2007 y 2008 los precios de la vivienda alcanzaron su máximo nivel en la provincia de Alicante. En el pico de precios, un piso estándar de 3 dormitorios y 2 baños costaba de media 190.000 euros.

Con el fin de conocer cuál ha sido el descenso real de precios, en el siguiente listado se expone cuánto costaría hoy un piso que se hubiera vendido en noviembre de 2007, por 190.000 euros.

 

Precios actuales de un piso vendido en 2007 por 190.000  euros

 

Alicante: 121.778 euros
Benidorm: 119.489 euros
Calpe: 129.356 euros
El Campello: 126.491 euros
Denia: 110.805 euros
– Elche: 102.736 euros
+ Guardamar: 130.480 euros
San Juan: 114.599 euros
San Vicente: 118.572 euros
Torrevieja: 112.329 euros

 

Como se puede observar, el descenso mínimo es de 60.000 euros en Guardamar y Calpe, y llega hasta los 90.000 euros en Elche.

Es decir, un piso estándar, en buen estado, en una zona media de cualquier municipio de la provincia de Alicante, se ha devaluado una media de 75.000 euros desde 2007.

 

Para el mes de mayo, las variaciones interemensuales, intertrimestrales e interanuales son los siguientes:

 

VARIACIÓN ANUAL

Provincia de Alicante: -3,8 %

Alicante -2,9
Benidorm -3,0
Calpe -2,0
El Campello -6,6
Dénia -4,6
Elche -3,8
Guardamar +1,3
Sant Joan -6,2
Sant Vicent -7,1
Torrevieja -2,7

 

VARIACIÓN TRIMESTRAL

Provincia de Alicante -2,09

Alicante -1,40
Benidorm -2,33
Calpe -1,34
El Campello -3,07
Dénia -3,69
Elche -1,01
Guardamar -1,85
Sant Joan -1,74
Sant Vicent -3,78
Torrevieja -0,49

 

VARIACIÓN MENSUAL

Provincia de Alicante -0,16

Alicante -0,15
Benidorm -0,15
Calpe -0,12
El Campello -0,13
Dénia -0,19
Elche -0,22
Guardamar -0,12
Sant Joan -0,17
Sant Vicent -0,16
Torrevieja -0,18

La vivienda caerá un 21 % hasta 2016, según RR Acuña y Asociados

 

Según la Consultora RR Acuña y Asociados, el precio de la vivienda bajará un 21 % adicional en los próximos 3 años. Ésto es lo que se desprende del recién publicado Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español 2014. Cómo datos destacables del mismo, considera que en 2016 habrán 1,5 millones de vivienda sin vender, que el precio caerá entre un 5 % y un 7 % anual, o que en este periodo desaparecerán 9.000 inmobiliarias.

Según la consultora, durante estos tres años, el ‘stock’ se reducirá en 155.000 viviendas, alrededor de un 9%, hasta las 1.572.000 viviendas. En esta circunstancia, el ‘stock’ no se absorberá de media hasta 2022, aunque en algunas zonas persistirá hasta 2025 o tal vez no se elimine nunca, al tratarse de regiones con una población en retroceso. “Decir que se está acabando el ‘stock’ es una tontería”; ha remachado Fernando Rodríguez, director RR Acuña y Asociados.

A continuación, la nota de prensa ofrecida por la compañia, y los artículos aparecidos en El Confidencial y en El Mundo.

Nota de prensa de RR Acuña y Asociados.

Reseña en El Confidencial.

Reseña en El Mundo.

 

MADRID, 24 Jun. (EUROPA PRESS)

El precio de la vivienda podría caer entre un 5% y un 7% anual durante los próximos tres años, lo que supone un descenso acumulado del 21% adicional al ajuste que ya ha sufrido el sector.

Así lo ha puesto de manifiestos el presidente de RR Acuña y Asociados, Fernando Rodríguez y Rodríguez de Acuña, en rueda de prensa para presentar el ‘Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español 2014′ de RR de Acuña y Asociados.

Según ha indicado, en el mercado inmobiliario “vende el que vende más barato” y en un sector en el que aún existe un ‘stock’ acumulado de más de 1,7 millones de viviendas sin vender, la presión sobre los precios sólo puede ser a la baja.

Existen excepciones en mercados en los que este excedente se absorberá previsiblemente en dos o tres años, como es el caso de Madrid o las zonas de costa de Alicante y Málaga, si bien, tampoco en estos lugares existen condiciones suficientes para esperar un gran repunte de precios a partir de 2017.

En términos generales, el informe señala que los bancos aún cuentan con unas 400.000 viviendas –el 23% del ‘stock’– a las que dar salida bajo la atenta mirada del BCE, lo que les debería empujar a venderlas con descuentos, y al mismo tiempo existe una sobreoferta que proviene de las crecientes herencias, en línea con el progresivo envejecimiento de la población, que también hará a los herederos cerrar ventas primando la rapidez al precio.

Por el lado de la demanda, la situación del empleo hace pensar en una recuperación lenta de la ocupación, a tasas inferiores al 2%, con un mayor peso de los contratos temporales y a tiempo parcial y con salarios cada vez más bajos. Unas condiciones que no hacen prever grandes incrementos en las transacciones.

Al mismo tiempo, la consultora cree que la demanda por parte de extranjeros no residentes “no es decisiva” y, en el caso del acceso a la financiación, la entidad estima que “el mercado va a ir mejor porque poco a poco va fluyendo el crédito”, aunque de momento sólo fluye a los segmentos más solventes.

CAMBIO DE TENDENCIA, PERO LENTA RECUPERACIÓN.

Así pues, aunque desde Acuña y Asociados se ve un “cambio de tendencia” en el mercado inmobiliario, por cuanto en 2014 se empezarán a encauzar ciertos desequilibrios (desempleo, hipotecas, etc.), se cree que las condiciones persistentes hacen pensar aún en una reducción “muy lenta” del ‘stock’ y, por tanto, en una recuperación a largo plazo.

En cifras, por el lado de la oferta en 2013 había un ‘stock’ de 1.727.000 viviendas, sumando las 65.000 viviendas terminadas sin vender, 59.000 adjudicadas o entregadas en dación en pago y 138.000 heredadas. Ellos supuso sólo en 2013 un incremento neto de este excedente de 34.000 inmuebles, una vez descontadas 228.000 viviendas netas vendidas.

Para el año 2016, el informe espera que estas compras repunten hasta las 332.000 operaciones, frente a un ligero incremento de las casas terminadas, hasta los 52.000 inmuebles; un descenso de las adjudicaciones y las daciones en pago, hasta las 59.000, y un repunte de las herencias, con un total de 149.000.

Durante estos tres años, el ‘stock’ se reducirá así en 155.000 viviendas, alrededor de un 9%, hasta las 1.572.000 viviendas. En esta circunstancia, la entidad estima que el ‘stock’ no se absorberá de media hasta 2022, aunque en algunas zonas persistirá hasta 2025 o tal vez no se elimine nunca, al tratarse de regiones con una población en retroceso. “Decir que se está acabando el ‘stock’ es una tontería”; ha remachado Rodríguez.

CAERÁN 9.000 INMOBILIARIAS POR EL CAMINO.

Por otro lado, desde Acuña y Asociados hablan de “daños colaterales” en el proceso de absorción del ‘stock’, empezando por que allí donde no se reduzca el suelo éste “no va a valer nada”.

Además, tomando como fuente el Registro Mercantil, el informe señala que aproximadamente un 30% de las promotoras inmobiliarias se encuentran en situación de disolución, alrededor de 9.000 entidades, que representan el 30% del crédito concedido por las entidades y la Sareb.

Su disolución definitiva supondría en el medio plazo “un avalancha de traspaso de activos inmobiliarios sobre el sobre el sector bancario, lo que forzaría aun más las ventas a la baja por parte de las entidades de crédito”, según Acuña y Asociados.