El plazo de prescripción para obras ilegales aumenta a 15 años

La nueva Lotup

 

La reciente publicación de la nueva ley urbanística valenciana, la LEY 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana (LOTUP), presenta varias novedades. Una de las más interesantes es la que hace referencia a la prescripción de las obras ilegales, que pasa a ser de 4 a 15 años.

El artículo 236, en su punto 1, dice que «siempre que no hubieren transcurrido más de quince años desde la total terminación de las obras o usos del suelo realizados sin licencia u orden de ejecución o sin ajustarse a las condiciones señaladas en la misma, el alcalde requerirá al propietario para que, en el plazo de dos meses, solicite la oportuna autorización urbanística o ajuste las obras a las condiciones de la licencia otorgada. El referido plazo de caducidad de acción de la administración empezará a contar desde la total terminación de las obras o desde que cesen los usos del suelo de que se trate».

Por lo tanto, en viviendas en situación de fuera de ordenación o que presenten ilegalidades, éstas no pueden ser legalizadas antes de los 15 años desde la finalización de las obras que dieron lugar a dicha ilegalidad.

Pero además, hay algunas situaciones en las que no es posible legalizar, señaladas en el punto 5 del mismo artículo:  «El plazo de quince años establecido en el apartado primero no será de aplicación a las actuaciones que se hubiesen ejecutado sobre terrenos calificados en el planeamiento como zonas verdes, viales, espacios libres o usos dotacionales públicos, terrenos o edificios que pertenezcan al dominio público o estén incluidos en el Inventario General del Patrimonio Cultural Valenciano, o sobre suelo no urbanizable sujeto a protección, respecto a las cuales no existirá plazo de caducidad de la acción, en cuanto a la posibilidad de restauración de la legalidad y reparación al estado anterior de los bienes a que se refiere este apartado».

El hecho de que hayan transcurrido los 15 años señalados no significa que la vivienda pase a situación de legal. Debe realizarse un expediente de legalización, como señala el artículo 237: «El mero transcurso del plazo de quince años al que se refiere el artículo anterior no conllevará la legalización de las obras y construcciones ejecutadas sin cumplir con la legalidad urbanística y, en consecuencia, mientras persista la vulneración de la ordenación urbanística, no podrán llevarse a cabo obras de reforma, ampliación o consolidación de lo ilegalmente construido. Ello no obstante, con la finalidad de reducir el impacto negativo de estas construcciones y edificaciones, la administración actuante podrá ordenar la ejecución de las obras que resulten necesarias para no perturbar la seguridad, salubridad y el ornato o paisaje del entorno».

En cuanto al resto de novedades que trae consigo la Lotup, el profesor Gerardo Rodríguez Fernández hace un buen resumen en este artículo de El País.

¿Cómo legalizar los apartamentos turísticos?

 

Rentalia.com, el portal de alquiler vacacional perteneciente a idealista.com, avisa de que alquilar una vivienda vacacional, tanto al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), como de la legislación sobre arrendamientos turísticos, obliga a los propietarios a reflejar las ganancias en la declaración de la renta como rendimientos del capital inmobiliario.

En una nota, recuerda que al declarar estos ingresos, el propietario se podrá deducir todos los gastos necesarios para la obtención de esos rendimientos.

Además, rentalia.com explica que esta actividad no exige cobrar el IVA a los huéspedes, a menos que el propietario preste servicios complementarios, en cuyo caso tendrá que hacerlo con un tipo del 10%.

Como servicios complementarios se consideran los propios de la industria hotelera, como el de restaurante, limpieza diaria del apartamento, lavado de ropa u otros similares.

No está en esta categoría el acondicionamiento del alojamiento o el cambio de sábanas y toallas a la entrada y a la salida del periodo contratado. Tampoco las eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos que pudiesen surgir durante la estancia.

Por otro lado, rentalia.com señala que es importante para poder cobrar y declarar el IVA, el dueño de la vivienda vacacional se dé de alta en el impuesto de actividades económicas a efectos de la declaración del IRPF.

Fuente, Europa Press

El precio de la vivienda empieza a subir en la Marina Alta

Datos del portal de valoraciones y análisis de precios valoring.es

 

Los precios de la vivienda siguen la tendencia de los últimos meses, es decir, se suaviza la caída y en general es inferior al 10 % interanual. En términos trimestrales, se observan repuntes en poblaciones de la Marina Alta como Dénia, dónde en el último mes el precio de la vivienda ha subido un 1,77 %. A continuación, los datos referentes a las variaciones intermensuales, intertrimestrales e interanuales, cortesía de valoring.

 

 

VARIACIÓN MENSUAL MAYO-JUNIO DE 2014

 

Provincia de Alicante: -1,07 % 

Alicante -2,60
Benidorm -0,08
Calpe -0,94
El Campello -0,30
Dénia 1,77
Elche -2,33
Guardamar 0,30
Sant Joan -3,45 
Sant Vicent -3,09
Torrevieja -0,14

 

VARIACIÓN EN EL SEGUNDO TRIMESTRE DE 2014

 

Provincia de Alicante -1,83 %

Alicante -3,31
Benidorm -0,84
Calpe -1,52
El Campello -0,92
Dénia 0,84
Elche -3,42
Guardamar -0,31
Sant Joan -4,24 
Sant Vicent -3,84
Torrevieja -1,05

 

VARIACIÓN EN EL ÚLTIMO AÑO

 

Provincia de Alicante -5,0 %

Alicante -5,7 %
Benidorm -5,8 %
Calpe -3,5 %
El Campello -5,4 %
Dénia -4,2 %
Elche -5,8 %
Guardamar 0,0 %
Sant Joan -7,2 %
Sant Vicent -10,0 %
Torrevieja -2,6 %

 

CAÍDA DE PRECIOS EN ALICANTE DESDE MÁXIMOS DE 2007

 

Provincia de Alicante -38,21 %

Alicante -37,57
Benidorm -37,16
Calpe -32,56
El Campello -33,62
Dénia -40,65
Elche -47,19
Guardamar -31,12
Sant Joan -41,77
Sant Vicent -39,52
Torrevieja -40,96

 

 

Evolución del precio de la vivienda en Alicante

 

VARIACIÓN MENSUAL MAYO-JUNIO DE 2014

 

Provincia de Alicante: -1,07 % 

Alicante -2,60
Benidorm -0,08
Calpe -0,94
El Campello -0,30
Dénia 1,77
Elche -2,33
Guardamar 0,30
Sant Joan -3,45 
Sant Vicent -3,09
Torrevieja -0,14

 

VARIACIÓN EN EL SEGUNDO TRIMESTRE DE 2014

 

Provincia de Alicante -1,83 %

Alicante -3,31
Benidorm -0,84
Calpe -1,52
El Campello -0,92
Dénia 0,84
Elche -3,42
Guardamar -0,31
Sant Joan -4,24 
Sant Vicent -3,84
Torrevieja -1,05

 

VARIACIÓN EN EL ÚLTIMO AÑO

 

Provincia de Alicante -5,0 %

Alicante -5,7 %
Benidorm -5,8 %
Calpe -3,5 %
El Campello -5,4 %
Dénia -4,2 %
Elche -5,8 %
Guardamar 0,0 %
Sant Joan -7,2 %
Sant Vicent -10,0 %
Torrevieja -2,6 %

 

CAÍDA DE PRECIOS EN ALICANTE DESDE MÁXIMOS DE 2007

 

Provincia de Alicante -38,21 %

Alicante -37,57
Benidorm -37,16
Calpe -32,56
El Campello -33,62
Dénia -40,65
Elche -47,19
Guardamar -31,12
Sant Joan -41,77
Sant Vicent -39,52
Torrevieja -40,96

 

Fuente, valoring.es

Certificados energéticos sin visita

 

De las cuatro irregularidades que plantea el artículo de Elena Sanz en El Confidencial, 24-06-2014, la que me parece más importante es la que concierne a la visita del técnico. No se puede realizar un Certificado Energético sin visitar el inmueble, ésto es así por varios motivos.

El primero es que hay que realizar un croquis del inmueble. Sí, es cierto que a veces disponemos de un plano, pero el técnico debe comprobar las dimensiones de la vivienda y la distribución de la misma. Asimismo, es importante conocer la altura libre y éste es un dato que generalmente no viene reflejado en los planos de distribución. Por último, es fundamental conocer el ancho y alto de todas las ventanas de la vivienda.

En segundo lugar, se deben analizar de forma exhaustiva las instalaciones. No sirve que el cliente nos diga por teléfono que la vivienda tiene aire acondicionado y termo eléctrico. Necesitamos saber el número de splits y su situación, así como su potencia y tipo; saber la capacidad del termo eléctrico y su antigüedad; si en lugar de termo eléctrico hay caldera de gas, su potencia, el tipo de combustible que utiliza, etc; en cuanto a la calefacción, el mismo proceso, tipología, superficie cubierta, combustible, antigüedad…

En tercer lugar, se debe estudiar la envolvente del inmueble, el tipo de muro de fachada, la tipología de cubiertas, la existencia de forjado sanitario o solera, el tipo de ventanas… en fin, son muchos los aspectos que deben comprobarse in situ.

El cuarto motivo es que hay que analizar la orientación y sombras de la vivienda. Sólo desde la vivienda podemos observar y medir los elementos que pueden producir sombras sobre la misma.

Y por último,  el técnico CERTIFICA la eficiencia energética de  un inmueble, por lo debe asegurarse y comprobar todos los puntos anteriores, lo que es imposible sin una visita del interior.

A continuación, extracto del artículo de El Confidencial.

 

Fracaso total y mala praxis en torno a la certificación energética, un año después

 

 

La ley de certificación energética de viviendas, aquella que obliga a los propietarios de una vivienda que quieran vender o alquilar a contar con el sello energético, ha cumplido un año, pero el grado de incumplimiento es muy elevado.

Según los cálculos de Certicalia, la plataforma certificadora presente en toda España, durante este último año sólo se habrían visado el 12% del total de inmuebles que requieren etiqueta energética y que se estima en 5 millones. Esto significa que cerca del 90% de los inmuebles que se anuncian en venta o alquiler lo hacen de forma irregular.

Según lo dispuesto en el Real Decreto 235/2013 aprobado hace un año, sin este sello, los propietarios se enfrentan a multas de más de 6.000 euros, si bien las sanciones brillan por su ausencia. En la Comunidad de Madrid, por ejemplo, solamente ha trascendido una sanción de 4.000 euros a un técnico por falsear los datos en la emisión del informe.

Ya sea por vulneración de la normativa o por desconocimiento de la misma, lo cierto es que el 90% de los propietarios que a día de hoy venden o alquilan su vivienda no cuentan con el certificado energético. Y no sólo eso, sino que diferentes colectivos relacionados con la certificación energética –como, por ejemplo, los arquitectos–, llevan meses denunciando la vulneración de la ley y malas prácticas.

Pero ¿cuáles son las irregularidades más habituales en torno al certificado energético?

1.- Etiqueta energética en trámite. Según Certicalia, «en numerosos escaparates de agencias y portales inmobiliarios online observamos la etiqueta energética en su formato correcto, con su escala de colores de la A a la G, pero sin indicar la calificación correspondiente a la vivienda. En su lugar leemos ‘en trámite’. Se pretende dar a entender que el propietario está gestionando la certificación de su inmueble cumpliendo con los estipulado con la normativa». Desde Certicalia aseguran que el proceso de obtención del certificado energético dura entre dos y cinco días, lo que hace sospechar de los anuncios que mantienen su estado ‘en trámite’ durante semanas.

2.- Certificado energético sin visita del técnico. Son muchos los profesionales habilitados a la certificación energética que llevan meses denunciando y alertando de aquellos certificados para cuya expedición no es necesario que el técnico visite el inmueble. La calificación se realiza de acuerdo con la información que aporta el propietario, lo que, según Certicalia, «puede dar lugar a una calificación errónea y falsa, lo que constituye una infracción muy grave sancionada con multas de 1.000 a 6.000 euros».

Cuando el técnico certificador realiza la visita a un inmueble realiza una medición y toma datos de la envolvente térmica –composición de muros y cerramientos–, siempre que sea posible, y de las instalaciones térmicas –información sobre potencia y rendimientos de las instalaciones de calefacción, refrigeración, agua caliente sanitaria–, de ahí la necesidad de que el técnico visite la vivienda.

3.- Descuentos inexistentes. La normativa de certificación energética no marca las tarifas que debe aplicar el técnico por el servicio prestado, y tampoco lo han hecho los colegios profesionales. «Los técnicos certificadores ofrecen libremente el precio que ellos estiman por la realización de cada certificado energético», explican desde Certicalia. «No obstante, existen páginas de descuentos que ofrecen precios supuestamente rebajados, indicando como precio inicial cantidades que están completamente fuera de mercado», añaden desde esta plataforma.

Tal y como ya adelantó el año pasado El Confidencial, webs especializadas en descuentos como Groupalia, Groupon o Letsbonus no tardaron en subirse al carro de la certificación energética como si de una sesión de spa o de una cena romántica se tratasen. Los descuentos ofrecidos alcanzan hasta el 70% con precios que se sitúan por debajo incluso de los 80 euros, precios que, según los arquitectos consultados entonces por este diario, sólo se explican si el arquitecto está trabajando a pérdidas o si no está haciendo bien su labor.

Por otro lado, la ausencia de precios oficiales también ha desatado una auténtica guerra entre los profesionales, dando lugar, en el último año, a una importante rebaja en las tarifas. Certicalia calcula que el precio del certificado energético ha bajado casi un 50% durante este primer año. El precio medio real del certificado energético está en torno a los 60 euros, gastos de registro aparte.

4.- Certificado energético sin registro. Por último, para que la etiqueta energética de un inmueble sea válida, es imprescindible presentar el certificado energético en el registro de la comunidad autónoma correspondiente. «Un certificado sin registrar no cumple la normativa y constituye una infracción grave sancionada con multas entre 600 y 1.000 euros», apuntan desde Certicalia. «Es fundamental que el servicio de certificación energética que se contrate incluya el registro del certificado ya que en muchos casos el registro es un trámite complicado para el propietario no acostumbrado a este tipo de gestiones», añade.

A diferencia de lo que sucede con la emisión del certificado, para su registro, cada comunidad autónoma ha fijado un precio, que difiere mucho entre unas y otras. Mientras que en Madrid, Andalucía, Aragón o Navarra el registro es gratuito, en La Rioja cuesta casi 40 euros. En Murcia, Extremadura y Castilla León, oscila entre 20 y 30.