Antes que nada, pienso que comprar una casa no es una buena idea. Creo que es mejor alquilar, por las razones que explicaré y por otras como la flexibilidad, movilidad, etc. Sobre todo, es una mala idea si lo haces “por invertir”, o “porque ahora los pisos están muy baratos”, o tal vez porque “te sale lo mismo la letra que un alquiler”. Mi opinión es que en general y durante los próximos años, la vivienda no será una inversión rentable. En el siguiente artículo voy intentar responder a la pregunta de si es 2014 un buen año para comprar una vivienda, y adelanto que la respuesta es doble, sí y no.

 

¿Por qué NO es un buen momento?

 

Hay varios motivos, uno es que los precios aún van a bajar más. Aunque según el INE, la vivienda repuntó un 0,7 % en el tercer trimestre de 2013, todos los expertos coinciden en que los precios seguirán bajando. No hay un consenso sobre cuánto bajarán ni en que momento tocarán suelo, algunos dicen que en 2014 (José Luis Ruiz Bartolomé) y otros que hasta 2018 (Borja Mateo), y la horquilla está entre el 5 y el 20 %. Yo creo que tocarán suelo durante 2014, y que bajarán a lo sumo un 10 % más (hasta el momento, desde máximos de 2007, la bajada es de casi un 40 %).

 

Otro motivo es la falta de financiación. Los bancos no están dando hipotecas, y si las dan lo hacen o bien para sus propias viviendas, o a unos diferenciales muy altos. Ésto significa que hay que pagar unos intereses muy elevados, a lo que habrá que sumar la inevitable subida del euribor en los próximos años.

 

Un  motivo más para no comprar es el PER. En el mercado inmobiliario, el PER es un índice que determina el número de años que se tarda en recuperar la inversión realizada en la compra de una vivienda mediante su alquiler anual. En España es de más del 22, cuando  para considerarse rentable debería acercarse al 15. Aquí te dejo un artículo del Instituto Juan de Mariana que habla sobre ello.

 

En cuanto al dicho de que el alquiler viene a salir por lo mismo que una letra, tampoco es verdad. En primer lugar, eso sería posible si el PER fuera más bajo, cosa que ya hemos dicho que no sucede. En este caso también influye el interés al que nos presta el dinero el banco, demasiado alto en la actualidad. Pero es que además hay que sumar gastos en la compra que no tenemos cuando alquilamos, como son el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y los gastos de Notaría y Registro (más de un 10 % del precio de la vivienda), y además que una vivienda en propiedad conlleva unos gastos como el IBI, la basura, seguros, comunidad, etc, algunos de ellos no incluidos cuando alquilamos. En este artículo, Borja Mateo lo explica muy bien.

 

 

¿Por qué SÍ es un buen momento?

 

Por ahora hemos estado hablando de la vivienda sólo como producto financiero. Si vemos la vivienda cómo lo que es, un bien de primera necesidad, un hogar, entran en juego otros factores no sólo económicos y tal vez más importantes, de tipo emocional o práctico. En este sentido, el concepto de vivienda como inversión pierde importancia. Por otro lado, sabemos que España es un país de propietarios. Sin entrar a valorar las razones, está claro que hay una preferencia por la compra antes que por el alquiler. Teniendo en cuenta estas consideraciones, para los que quieren emanciparse y prefieren ser propietarios, se puede afirmar que nos encontramos en el mejor momento de los últimos 10 años para comprar una vivienda. Ojo, esta afirmación es válida para alguien que tenga (la suerte de tener) una cantidad importante de dinero ahorrado, para evitar al máximo la financiación.

 

¿Y por qué es ahora y no dentro de dos o tres años?

 

La razón está en los márgenes de negociación. Hoy, si vas a comprar una casa, puedes negociar el precio a la baja porque existe la percepción de que el precio va a seguir bajando. Lo habitual son márgenes de un 10 o 15 %. Pero esa tendencia está empezando a cambiar. Por un lado porque los precios tocarán fondo en breve o al menos no bajarán mucho más. Y por otro porque los datos económicos son positivos y el Gobierno está lanzando mensajes de optimismo, que poco a poco irán calando en la población. Cuando ésto suceda, el vendedor, a no ser que esté muy apurado, no negociará tan a la baja como hoy. Creo que estamos en un punto de inflexión. Por un lado, los precios tocando fondo, por otro, optimismo económico que relaja al vendedor y hace que disminuyan los márgenes de negociación.

 

En resumen, en estos momentos comprar para invertir no es aconsejable, pero en cambio si estás en la situación descrita anteriormente, es decir, si estás buscando un hogar,  el precio es razonable y (sobretodo e importante) tienes dinero ahorrado, ahora es un buen momento.